Er staan in de Nederlandse binnensteden ruim drieduizend lege kantoorpanden, samen goed voor een aantal miljoen vierkante meter. De meeste daarvan dateren uit de jaren tachtig en negentig en hebben een structuur die perfect past bij woningen: hoge ramen, een vloerplaat die als woning kan dienen, weinig dragende wanden. Toch is de omzetting lang beperkt gebleven.
De voornaamste reden is de regelgeving. Een gebouw dat ooit als kantoor is gebruikt, voldoet in veel gevallen niet aan de normen voor woningen, bijvoorbeeld op het gebied van geluidisolatie, ventilatie en brandveiligheid. Omdat de kosten van die aanpassingen niet zijn meegecalculeerd in de waardering van het pand, bleef het voor ontwikkelaars een rekensom die niet uitkwam.
De ontwikkelaar die in Utrecht een pand van 1994 omzet, wijst op een tweede obstakel: de belasting. Een kantoorpand is fiscaal een bedrijfsmiddel en een woning niet, waardoor de constructie van de aankoopprijs en de lening volledig verandert. Een belastingmaatregel uit 2022 heeft daar een einde aan gemaakt voor een deel van de panden, en dat veranderde de berekening ingrijpend.
Volgens de projectleider is het belangrijkste dat de bouwkundige vertraagde aanpassingen achterhaald blijken. Een pand uit de jaren negentig, zegt hij, is vaak al geïsoleerd en heeft de ramen van de toekomst. De normen waartegen een gebouw van 1990 wordt getoetst, dateren uit een tijd waarin het gebouw nog lang als kantoor gebruikt zou worden. Wat overblijft, is de vraag of de woningprijzen de investering dragen.